Nhà Di Động và Nhà Công Nghiệp: Cách Lựa Chọn

Hiểu rõ những điểm khác biệt chính giữa nhà di động và nhà sản xuất sẵn

Định nghĩa nhà di động và nhà sản xuất sẵn theo quy định của Bộ HUD

Sự khác biệt chính giữa nhà di động và nhà sản xuất thực tế lại phụ thuộc vào một ngày cụ thể: ngày 15 tháng 6 năm 1976, khi Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Hoa Kỳ áp dụng các tiêu chuẩn xây dựng cấp liên bang. Bất kỳ ngôi nhà nào được sản xuất trước thời điểm này đều được gọi là nhà di động theo các quy định cũ của ngành, vốn không được thực thi nghiêm ngặt. Nhưng kể từ khi các quy định mới có hiệu lực, tất cả các đơn vị phải đáp ứng các yêu cầu nghiêm ngặt của HUD về an toàn, độ bền và hiệu quả năng lượng. Những mẫu nhà mới hơn này được chính thức gọi là nhà sản xuất thay vì nhà di động. Có khá nhiều điểm khác biệt giữa hai loại này, đặc biệt khi xem xét về chất lượng xây dựng và loại hình kiểm tra mà chúng trải qua.

• Giám sát xây dựng : Nhà sản xuất phải trải qua kiểm tra độc lập bên thứ ba về độ bền cấu trúc, khả năng chống cháy và hiệu suất năng lượng; trong khi nhà di động sản xuất trước năm 1976 thì thiếu sự giám sát nhất quán
• Khung cố định : Hầu hết các ngôi nhà di động vẫn giữ lại bánh xe vận chuyển, trong khi các ngôi nhà chế tạo thường có trục có thể tháo rời sau khi được lắp đặt trên nền móng cố định
• Phân loại pháp lý : Khi được gắn cố định vào đất sở hữu, các ngôi nhà chế tạo hiện đại có thể được phân loại lại thành tài sản bất động — khác với nhà di động, vốn thường vẫn là tài sản động sản

Sự thay đổi Bộ luật HUD năm 1976: Cách mà Nhà chế tạo phát triển từ Nhà di động truyền thống

Khi HUD giới thiệu mã xây dựng của mình vào năm 1976, nó đã hoàn toàn thay đổi cách các ngôi nhà sản xuất tại nhà máy được xây dựng trên khắp đất nước. Những quy định mới đặt ra các tiêu chuẩn cụ thể mà mọi người đều phải tuân theo. Khả năng chịu gió được nâng lên để đối phó với những cơn bão có vận tốc 97 dặm/giờ, tương đương với mức độ của các cơn bão cấp hai. Mái nhà cũng cần chịu được ít nhất 40 pound tuyết mỗi foot vuông. Những con số này không hề ngẫu nhiên. Chúng giải quyết các vấn đề thực tế mà người dân từng gặp phải trước đó, như các ngôi nhà sản xuất cũ bị sập do gió mạnh, cửa sổ bị cong vênh trong quá trình vận chuyển, và hệ thống điện không thể đáp ứng nhu cầu vượt quá mức cơ bản 100 amp.

Các ngôi nhà sản xuất sau năm 1976 phải trải qua hơn 1.200 kiểm tra chất lượng trong quá trình sản xuất, đảm bảo sự tuân thủ đồng bộ giữa các nhà sản xuất—một bước tiến đáng kể so với các phương pháp không đồng nhất từng chi phối việc xây dựng nhà di động trước đây.

Tiêu Chuẩn Xây Dựng và Yêu Cầu An Toàn Liên Bang Đối Với Nhà Sản Xuất

Các ngôi nhà sản xuất hiện đại đáp ứng hoặc vượt quá nhiều quy định xây dựng địa phương nhờ các yêu cầu nghiêm ngặt của liên bang. Các tính năng chính bao gồm:

• Hiệu suất Nhiệt : Cách nhiệt tường tối thiểu R-22, cải thiện 75% so với các mẫu trung bình trước năm 1976
• Khả năng chống động đất : Kết cấu tường chịu cắt đã được kiểm tra để chịu được gia tốc mặt đất lên tới 0,4g
• Tiêu chuẩn thông gió : Hệ thống lưu thông không khí cơ học cung cấp ít nhất 38 CFM mỗi phòng ngủ để ngăn ngừa tích tụ độ ẩm

Mỗi phần của ngôi nhà đạt tiêu chuẩn HUD đều có dán nhãn chứng nhận màu đỏ, xác nhận việc tuân thủ các tiêu chuẩn liên bang—đây là đặc điểm không có ở các ngôi nhà di động trước năm 1976. Với bảo trì đúng cách, những ngôi nhà này có thể tồn tại hơn 55 năm, sánh ngang với tuổi thọ của các ngôi nhà xây dựng tại chỗ.

So sánh độ bền, kết cấu và hiệu suất lâu dài

Hệ thống khung, vật liệu và khả năng chống lại tác động môi trường

Nhà sản xuất sẵn sử dụng khung thép gia cường và các sản phẩm gỗ kỹ thuật được thiết kế để chịu được lực tác động lên kết cấu lớn hơn 2,5 lần so với nhà di động sản xuất trước năm 1976 (HUD 2023). Khác với các mẫu cũ có khung nhôm nhẹ, các đơn vị hiện đại ngày nay được tích hợp lớp bao bọc OSB chống ẩm và neo thép mạ kẽm, giảm nguy cơ cong vênh tới 41% trong môi trường ẩm ướt.

Các loại nền móng và thực hành tốt nhất khi lắp đặt để đảm bảo độ ổn định

Nền móng cố định sử dụng trụ bê tông và kẹp neo thép làm tăng độ ổn định lên 67% so với hệ thống cố định nhà di động truyền thống. Quy chuẩn HUD 3280.306 yêu cầu phải có đế chống đóng băng ở những vùng khí hậu lạnh — đây là nâng cấp quan trọng so với các thiết lập dựa trên bánh xe, vốn dễ bị sụt lún và dịch chuyển.

Tuân thủ tải trọng gió và tuyết đối với nhà sản xuất sẵn theo quy định của HUD

Kể từ năm 1994, tất cả các ngôi nhà được chứng nhận bởi HUD đều đáp ứng tiêu chuẩn Khu vực Gió II (gió 110 dặm/giờ) và Khu vực Tải mái II (tuyết 30 lbs/ft²). Các hệ thống giằng chéo giảm nguy cơ sập mái đến 83% trong điều kiện thời tiết cực đoan, giúp chúng trở nên bền bỉ trong môi trường chịu lực cao.

Nhà sản xuất sẵn có bền vững như nhà xây dựng tại chỗ không? Giải đáp những lo ngại phổ biến

Một nghiên cứu năm 2023 của Viện Bảo hiểm cho An toàn Kinh doanh & Nhà ở (IBHS) cho thấy các ngôi nhà theo Quy chuẩn HUD đặt trên nền móng cố định có hiệu suất tương đương với nhà xây dựng tại chỗ trong 90% các bài kiểm tra chịu gió. Trong khi các ngôi nhà di động đời đầu bị mất giá 3—5% mỗi năm, thì các đơn vị nhà sản xuất sẵn được bảo trì tốt vẫn giữ được 82% giá trị sau 15 năm—ngang bằng với xu hướng tăng giá trị của nhà ở thông thường.

Chi phí, giá trị và các yếu tố tài chính liên quan đến nhà di động và nhà sản xuất sẵn

Giá ban đầu: So sánh nhà di động và các đơn vị nhà sản xuất sẵn hiện đại

Nhà sản xuất mới thường có giá từ 85.000 đến 150.000 đô la Mỹ cho các đơn vị nhiều khối — cao hơn 10—25% so với nhà di động cũ. Điều này phản ánh giá trị gia tăng từ các tính năng an toàn do liên bang yêu cầu như khung chịu được gió và lớp cách nhiệt tiết kiệm năng lượng, những yếu tố không có trên các mẫu trước năm 1976.

Các chi phí ẩn trong vận chuyển, lắp đặt và cấp phép

Ngoài giá mua, người mua nên dự trù ngân sách từ 3.000 đến 10.000 đô la Mỹ cho việc vận chuyển và từ 5.000 đến 15.000 đô la Mỹ cho công việc lắp đặt và làm nền móng. Chi phí cấp phép thay đổi đáng kể: Texas thu từ 1.200 đến 2.500 đô la Mỹ cho kiểm tra nền móng, trong khi California yêu cầu chứng nhận chống động đất với chi phí trên 3.500 đô la Mỹ, theo Báo cáo Thị trường Nhà sản xuất 2023.

Giá trị dài hạn và tiềm năng tăng giá của từng loại nhà

Nhà sản xuất được lắp đặt đúng cách duy trì 78% giá trị ban đầu sau 15 năm. Ngược lại, nhà di động trước thời HUD mất giá 3—5% mỗi năm do hệ thống lỗi thời và hạn chế về kết cấu, làm giới hạn tăng trưởng vốn chủ sở hữu dài hạn.

Xu hướng khấu hao và các thách thức về tỷ lệ cho vay trên giá trị đối với nhà di động

Các tổ chức cho vay thường giới hạn mức cho vay ở mức 65—75% giá trị định giá đối với nhà di động sản xuất trước năm 1976 do tốc độ khấu hao nhanh. Ngược lại, nhà sản xuất sẵn trên đất sở hữu có thể đủ điều kiện vay thế chấp thông thường với tỷ lệ cho vay trên giá trị từ 90—95%, phản ánh sự tự tin cao hơn vào khả năng bán lại và độ bền.

Tính linh hoạt trong thiết kế, hiệu quả năng lượng và các tiện nghi sống hiện đại

Các tùy chọn tùy chỉnh vượt ra ngoài thẩm mỹ truyền thống của nhà di động

Các ngôi nhà sản xuất hiện nay đi kèm với nhiều tùy chọn hơn rất nhiều so với những ngôi nhà di động kiểu cũ từ vài thập kỷ trước. Người mua nhà ngày nay có thể lựa chọn từ nhiều kiểu bố trí khác nhau, bao gồm thiết kế không gian mở, vách ngăn trượt giữa các phòng, tường có thể di chuyển được, cùng với các lớp hoàn thiện cao cấp khắp nơi. Nhiều mẫu mới gần đây có trần cao từ 3 đến 3,6 mét, điều này cho phép chủ nhà lắp đặt hiệu ứng trần vòm sang trọng và các hệ thống chiếu sáng đẹp mắt — điều mà trước đây gần như là không thể đối với nhà sản xuất. Một số mẫu đặc biệt thậm chí ban đầu trông nhỏ khi vận chuyển đến khu đất, nhưng sau đó kỳ diệu nở rộng thành không gian sống lớn hơn nhiều sau khi được lắp đặt tại chỗ.

Hiệu quả năng lượng và cải tiến về sự thoải mái trong các mẫu nhà sản xuất sau năm 1976

Quy chuẩn HUD năm 1976 đặt ra các tiêu chuẩn năng lượng nghiêm ngặt, bao gồm:

• Tấm cách nhiệt tường R-21 (tăng từ R-7 ở các đơn vị cũ)
• Cửa sổ Low-E giảm truyền nhiệt từ 40—50%
• Hệ thống HVAC được chứng nhận ENERGY STAR®

Các cải tiến này giúp giảm hóa đơn tiện ích từ 30—35% so với các ngôi nhà xây dựng trước năm 1976, dựa trên các mô phỏng của Bộ Năng lượng. Các mẫu cao cấp có thêm cửa sổ ba lớp và lớp cách nhiệt xốp phun để tăng hiệu quả hơn nữa.

Thiết kế nhiều khu vực và linh hoạt về diện tích sàn trong các ngôi nhà hiện đại

Như được chỉ ra trong các nghiên cứu gần đây về nhà ở mô-đun, thiết kế nhiều khu vực cho phép có nhà bếp rộng rãi, tủ quần áo đi bộ vào được, gác xép trên tầng hai và phòng ngủ chính — những lựa chọn ngày càng khó phân biệt với nhà truyền thống.

Các yếu tố tài chính, quy hoạch và lối sống khi lựa chọn ngôi nhà phù hợp

Khả năng vay thế chấp đối với nhà sản xuất sẵn so với khoản vay tài sản cá nhân đối với nhà di động

Những ngôi nhà được sản xuất sau năm 1976 thực tế có thể được vay thế chấp nhà ở thông thường nếu chúng được đặt cố định lâu dài trên mảnh đất mà ai đó sở hữu. Những ngôi nhà cũ hơn, từ trước năm 1976, thường cần loại hình cho vay gọi là khoản vay tài sản cá nhân (chattel loans), về cơ bản là các khoản vay tài sản cá nhân. Những khoản vay này thường đi kèm với lãi suất cao hơn và thời hạn cũng ngắn hơn. Nhìn vào số liệu từ Viện Đô thị (Urban Institute) năm 2023 cũng cho thấy một bức tranh thú vị. Khoảng hai phần ba người mua nhà lắp ghép cuối cùng nhận được các khoản vay cố định lãi suất cố định truyền thống trong 30 năm. Tuy nhiên, chỉ khoảng một trong tám người mua nhà di động cũ hơn đạt được hình thức tài trợ như vậy. Sự khác biệt lớn này cho thấy tại sao các tổ chức cho vay ngày nay lại tin tưởng vào tiêu chuẩn HUD Code nhiều hơn đến vậy, vì họ phân loại các đơn vị mới hơn là bất động sản thực sự thay vì chỉ là tài sản di động.

Hướng dẫn của FHA, VA và Fannie Mae về tài trợ nhà lắp ghép

Các chương trình được chính phủ bảo lãnh hỗ trợ các ngôi nhà lắp ghép đủ điều kiện theo những điều kiện cụ thể:

• Khoản vay FHA Title I yêu cầu nền móng cố định và các tính năng tiết kiệm năng lượng được xác nhận bởi kỹ sư có giấy phép
• Khoản vay VA có sẵn cho các đơn nguyên đáp ứng tiêu chuẩn chịu gió ASTM D3953 (≥110 dặm/giờ)
• MH Advantage của Fannie Mae chương trình cung cấp lãi suất cạnh tranh cho nhà nhiều khối với độ dốc mái 12/12 và lớp vỏ bền

Các chương trình này giúp thu hẹp khoảng cách tài chính và mở rộng khả năng tiếp cận quyền sở hữu nhà.

Luật quy hoạch, quyền sở hữu đất và quy định của hiệp hội chủ nhà ảnh hưởng đến cả hai loại nhà

Các quy định địa phương ảnh hưởng mạnh mẽ đến vị trí đặt nhà sản xuất tại nhà máy:

• 42% số quận tại Hoa Kỳ hạn chế nhà di động chỉ được đặt trong các khu công viên được chỉ định (Pew Research 2022)
• 29 bang yêu cầu nền móng cố định đối với nhà sản xuất đặt trên đất tư nhân
• 68% các tổ chức chủ nhà (HOA) cấm cả hai loại trong các khu dân cư chủ yếu gồm nhà xây dựng tại chỗ

Texas cung cấp quy hoạch tương đối linh hoạt, cho phép nhà sản xuất sẵn làm nơi ở chính tại 89% các huyện nông thôn khi tuân thủ các quy định lùi xa địa phương.

Phù Hợp Loại Nhà Với Giai Đoạn Cuộc Đời: Nhu Cầu Di Chuyển Hay Ổn Định Cư Trú

Đối với những chuyên gia trẻ đang tìm cách tiết kiệm tiền, nhà di động trong các khu đất thuê cung cấp một lựa chọn tiết kiệm vì chi phí trung bình hàng tháng khoảng 565 USD, so với khoảng 1.342 USD đối với người trả khoản vay thế chấp thông thường. Những người lớn tuổi hiện nay bắt đầu lựa chọn các ngôi nhà chế tạo sẵn được thiết kế phù hợp để ở lâu dài khi về già. Theo số liệu gần đây từ NAHB, gần 4 trong số 10 người trên 55 tuổi chọn các mẫu nhà có vòi sen đi vào được và cửa rộng hơn, được thiết kế dành cho xe lăn. Các gia đình có con đi học thường chọn nhà chế tạo xây trên đất mà họ sở hữu thực sự, vì phần lớn các khu học chánh không nhận học sinh sống trong các khu nhà di động. Số liệu cũng xác nhận điều này, với khoảng ba phần tư số khu học chánh áp dụng chính sách này.

Câu hỏi thường gặp

Sự khác biệt chính giữa nhà di động và nhà chế tạo là gì?

Sự khác biệt chính nằm ở ngày sản xuất. Những ngôi nhà được xây dựng trước ngày 15 tháng 6 năm 1976 được coi là nhà di động, trong khi những ngôi nhà được xây dựng sau ngày này theo tiêu chuẩn HUD được gọi là nhà chế tạo.

Nhà chế tạo có được coi là bất động sản không?

Có, khi được lắp đặt trên đất sở hữu và đáp ứng các tiêu chí cụ thể, nhà chế tạo có thể được phân loại là bất động sản, khác với hầu hết các nhà di động vốn được coi là tài sản cá nhân.

Nhà chế tạo có độ bền ngang bằng với nhà xây tại chỗ không?

Các nghiên cứu cho thấy rằng nhà chế tạo, đặc biệt là những ngôi nhà tuân thủ mã HUD và được đặt trên nền móng cố định, có thể sánh ngang với nhà xây tại chỗ về độ bền và khả năng chịu gió trong nhiều trường hợp.

Nhà chế tạo có hiệu quả sử dụng năng lượng tốt hơn nhà di động không?

Có, nhà chế tạo được xây dựng sau năm 1976 có tiêu chuẩn năng lượng được cải thiện, dẫn đến hóa đơn tiện ích thấp hơn 30-35% so với các nhà di động cũ hơn.

Các lựa chọn tài chính để mua nhà chế tạo là gì?

Nhà sản xuất sẵn được gắn cố định vĩnh viễn trên đất có thể đủ điều kiện vay thế chấp thông thường. Các ngôi nhà di động cũ thường yêu cầu khoản vay tài sản cá nhân hoặc khoản vay hàng hóa với lãi suất cao hơn.